פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט - 1959 (להלן: "החוק") מעניק הטבות במס לבניינים להשכרה למגורים שקיבלו מעמד של "בנין להשכרה" על ידי מרכז השקעות (להלן: "בניין להשכרה למגורים").
"בנין להשכרה" הינו בנין שאושר כנכס מאושר, שלפחות מחצית משטחו מיועדת להשכרה למגורים בתנאים שנקבעו בסעיף 53ב לחוק ובנייתו הסתיימה לאחר 31.7.1988.
"בנין חדש להשכרה" הינו בנין להשכרה שאושר החל מיום 1.1.2009, או אושר לפני 1.1.2009 והושכר לראשונה לאחר מועד זה, או שהושכר לראשונה לפני 1.1.2009 לתקופה שלא פחתה מ- 5 שנים והחלק שהושכר בעבר למגורים יושכר ל- 5 שנים נוספות לפחות, לאחר 1.1.2009.
עיקרי ההטבות המוענקות במסגרת פרק זה לבנין חדש להשכרה, הינם:
שיעורי מס מופחתים (ראה להלן).
פחת מואץ בשיעור של 20% לשנה.
העדר מגבלת תקופת הטבות (אין מגבלת 7 שנים כקבוע בסעיף 45)
שיעורי מס מופחתים:
שיעורי המס שיחולו על השבח הריאלי ממכירת הדירות (הדירות כולן, גם אלו שלא הושכרו למגורים) ועל ההכנסה מדמי שכירות בבניין חדש להשכרה, הינם כדלקמן:
§ חברה - 11%.
§ חברת משקיעי חוץ - 18%, 15% או 10%, לפי העניין.
§ יחיד - 20%.
§ דיבידנד המחולק מרווחים שמקורם בבניין להשכרה - 15%.
החוק קובע מספר תנאים לשם קבלת ההטבות כאמור לעיל שלא יפורטו במסגרת מבזק זה.
נציין כי השכרת דירות אלו ומכירתן פטורה ממע"מ. בהתאם אסור ניכוי מס תשומות הכרוך בהן.
מנהלת מרכז השקעות קבעה בעבר בהחלטת מנהלה שפרסמה, קריטריונים ותנאים נוספים וביניהם, הגבלת גובה שכ"ד מקסימאלי, בהתאם למחוז (גם באזורי פריפריה) וגודל הדירה.
לאחרונה פרסמה המנהלה עדכון לתנאים האמורים, להלן עיקרי הדברים:
§ גובה דמי השכירות הממוצע לדירה בבנין להשכרה למגורים לא יעלה על 6,200 ש"ח ,כאשר החישוב ייעשה לפי סה"כ דמי השכירות בבניין (כולל דמי שכירות בגין כל הדירות בבניין, גם בגין דירות שלא נהנות מההטבה או נהנות מהטבה חלקית) חלקי מספר הדירות בבניין (ללא הבחנה בשטחי הדירות בבנין).
§ לגבי דירות בהם גובה דמי השכירות הינו בין 6,201 ש"ח ל- 8,000 ש"ח תינתן הטבת המס על סך של 6,200 ש"ח, בלבד.
§ לגבי דירות בהן דמי השכירות מעל 8,000 ש"ח תישלל מלוא הזכאות להטבות.
§ לדירות מרוהטות יתווספו לתקרה 10% מעל דמי השכירות.
§ על אזור הפריפריה (אז"פ א' כהגדרתו בחוק) לא יחולו המגבלות הנ"ל, לגבי גובה דמי השכירות.
§ הטבות המס יינתנו אך ורק בגין ההכנסות מדמי שכירות ולא בגין ההכנסות משירותים נלווים, אולם, הבדיקה לצורך העמידה בתנאי גובה דמי השכירות תעשה על סה"כ התקבולים מהשוכר (כולל השירותים הנלווים).
§ התנאי של "...שלפחות מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים..." יבחן לגבי סך שטחי הדירות למגורים שבבניין ללא שטחי מסחר, חנויות, מקלטים וכו, אשר ינוטרלו.
כאמור, שינוי הנוהל מאפשר קבלת הטבות מס גם על בניינים בהם הדירות מושכרות בדמי שכירות שעד לסך של 8,000 ש"ח לחודש ופותח דלת לקבלת ההטבות גם עבור דירות להשכרה במרכז הארץ, מה שהופך את החוק לאטרקטיבי במיוחד. יזמים וקבלנים – ראוי להם לבחון כניסה לבניית בניינים להשכרה כאמור.
נכתב ע"י רו"ח רונית בר
